La usucapión es una institución por medio de la cual el transcurso del tiempo opera para la adquisición o consolidación de un derecho y, como contrapartida, la pérdida de ese derecho por el anterior titular de ese determinado derecho real.

En otras palabras, usted puede obtener el título de propiedad de un inmueble si dentro de un período de tiempo demuestra ser dueño de la misma (mediante la demostración de prueba fehaciente).

Existen dos tipos de Prescripción:

PRESCRIPCION ADQUISITIVA LARGA

Según el artículo 1899 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina, la prescripción adquisitiva larga tendrá lugar cuando no exista justo título o buena fe, y se exigirá que hayan transcurrido 20 años de posesión (conocido como posesión veinteañal).

Aquí no podrá invocarse contra quien pretende usucapir, la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe en la posesión. Esto se funda en la necesidad de seguridad jurídica, porque de otro modo nunca existiría certeza acerca de a quién corresponde el derecho real sobre la cosa.

Prescripción adquisitiva breve

Es aquella que se sustenta en un justo título y en la buena fe. Los bienes inmuebles deberán poseerse, al menos, durante 10 años para poder solicitar la declaración de usucapión. Si fueran bienes muebles hurtados o perdidos, el plazo transcurrido deberá ser de 2 años.

Se requerirá que haya transcurrido el término de 10 años (prescripción adquisitiva breve) a quien posee una cosa mueble que no haya sido hurtada ni perdida aunque no la registre a su nombre, siempre que la haya recibido del titular que figura en el registro pertinente o de aquél a quien el primero haya cedido su derecho.

El tiempo de la posesión se contará siempre desde el momento de la registración del justo título si la cosa fuere registrable (un auto, una casa, por ejemplo), según el artículo 1898 del Código Civil y Comercial.

¿Qué son el justo título y la buena fe?

El JUSTO TITULO importa la apariencia de legitimidad. Es aquél que pretende transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.

LA BUENA FE requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.

SE PUEDEN usucapir bienes INMUEBLES y MUEBLES, que se encuentren en el comercio.

NO se pueden usucapir los bienes del dominio público del Estado.

La posesión para prescribir deberá ser:

• Ostensible (pública, visible para el resto de las personas).
• Continua (ininterrumpida).

PARTES:
La prescripción adquisitiva opera a favor y en contra de todas las personas, ya sean humanas o jurídicas, titulares del derecho de dominio. El demandado en autos debe ser quien figure como propietario en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, el señor Fiscal de Estado, o la Municipalidad si se trata de inmuebles fiscales del dominio privado; en caso de que se ignore el propietario, serán otros los organismos que brinden antecedentes de dominio y/o titularidad de derechos y si existen intereses fiscales comprometidos (art. 680 CPCC).

MEDIDAS CAUTELARES

Por tratarse de una inscripción originaria se desplazarán todas las medidas cautelares que afecten al dominio a cancelar, siempre que se trate de una usucapión total. Si se cancela parcialmente, deberá comunicarse al juzgado la variante registral.

El art. 1905 del CCCN prevé que la sentencia, deberá fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real.

Este requisito es materia de calificación registral; en otras palabras deberá calificarse que en la transcripción de la sentencia que surja del testimonio y oficio, conste claramente la fecha en que se adquirió el dominio (refiere a cuando se cumplieron los 20 años de posesión). La sentencia declarativa de prescripción larga, no tiene efecto retroactivo al momento en que comienza la posesión.

La resolución que confiere el traslado de la demanda debe ordenar la anotación de Litis, a fin de proceder a su publicidad a terceros.

Cuando el juez declare que se ha producido la prescripción adquisitiva, deberá manifestar en la Sentencia desde cuándo se es titular del derecho real. En la prescripción breve será desde el comienzo de la posesión (artículo 1903), y en la larga desde el momento de la sentencia.

¿QUÉ REQUISITOS Y DOCUMENTACIÓN NECESITA ENTONCES PARA INICIAR SU DEMANDA POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA VEINTEAÑAL O USUCAPIÓN?

Si bien no todo es necesario al 100%, pone en mejor derecho tener la siguiente prueba:

1. Facturas de servicios (agua, gas, luz, abl o arba, etc.) abonadas durante los últimos 20 años (todo lo que pueda obtener). Es importante aclarar que no es necesario que estén a su nombre ni que tenga la de los 20 años exactos. Con demostrar que las ha abonado es suficiente.
2. Si realizó mejoras o construcciones en la propiedad, las facturas, remitos y recibos de todo aquello que haya contratado para realizar las obras.
3. Testigos que hayan visto que usted vive en la propiedad hace por lo menos 20 años.
4. DNI con la dirección de la vivienda a usucapir.
5. Toda documentación referente a la vivienda en su poder.
6. Reglamento de copropiedad y administración.
7. Título de la propiedad.
8. Asimismo, si bien no es vinculante ya que el criterio objetivo en realidad es que se puede prescindir del plano,  con sustento en que encontrándose debidamente identificado el inmueble, pierde relevancia ya que está identificado, realizar el plano de mensura a cargo de un profesional Agrimensor es recomendable, para que no queden dudas acerca de la delimitación de la propiedad.